Autor/es:
Vicente Boceta Alvarez
Ponente/es:
Vicente Boceta Alvarez
Lugar:
IV Encuentro Sectorial del Mercado del Suelo en España
JORNADA SUELO 2002
IV Encuentro Sectorial del Mercado del Suelo en España
Organizada por CESINE
Ponencia:
LA VIVIENDA Y EL SUELO:
PROBLEMA DE OFERTA, DEMANDA Y DEMAGOGIA POLÍTICA
Intervención de:
Vicente Boceta Alvarez
Secretario General
CÍRCULO DE EMPRESARIOS
Madrid, 9 de Diciembre de 2002
OFERTA
En primer lugar, la oferta de suelo es extremadamente rígida, ya que depende de la paulatina transformación de suelo no urbano en urbano, según las necesidades recaudatorias de los ayuntamientos y comunidades autónomas. El absurdo principio de que no se puede construir en ningún suelo que no esté declarado como urbano, lleva a que la edificabilidad de una zona se convierta en una concesión administrativa, y no en un derecho inherente a la propiedad. El resultado, además del encarecimiento del suelo edificable, es el hacinamiento de las poblaciones y la generación de grandes oportunidades para que aparezca la corrupción. Por otra parte, la transformación de suelo no urbano a urbanizable está sujeto a una profusa maraña regulatoria que retrasa todo el proceso y frena la flexibilidad que el mercado necesita. De hecho el suelo urbanizable vacante no es oferta real de suelo. Para que un suelo urbanizable se use para edificar pueden transcurrir fácilmente más de cuatro años (en este periodo puede haber cambiado el ciclo).
Por otra parte la demanda de suelo es una demanda derivada de la de viviendas, sujeta, por tanto, a las mismas o parecidas tensiones que la demanda de viviendas.
T.C.
El intento de liberalización del suelo, muy tímidamente abordado en la Ley del PSOE de 1989 y con mas decisión por el PP en 1997, chocó con el criterio del Tribunal Constitucional (TC) que privó al Gobierno Central de cualquier posibilidad de acción política al atribuir a las comunidades autónomas y ayuntamientos, la capacidad exclusiva de legislar sobre urbanismo, suelo, etc. Se perdió así la oportunidad de modificar la normativa de manera que no causara los enormes perjuicios que hoy causa a las personas, especialmente los jóvenes, que desean acceder a una vivienda. El recurso de inconstitucionalidad del PSOE a la propuesta de ley del suelo de 1997 del PP, agravó todavía más las tensiones sobre el precio de la vivienda.
DEMANDA
En segundo lugar, del lado de la demanda ha tenido lugar una verdadera “explosión” impulsada fundamentalmente por el fuerte desarrollo del mercado hipotecario, al calor de unos bajos tipos de interés. Este factor tiene tal importancia que hoy día puede decirse que la accesibilidad a la vivienda es mucho más sensible a los tipos de interés que a los precios en sí. También es preciso tener en cuenta el aumento de la capacidad adquisitiva, los incentivos fiscales a la adquisición de viviendas, la creación de cuatro millones de puestos de trabajo en estos últimos ocho años (cuando en los dieciocho anteriores no se creó prácticamente ninguno) o, más recientemente, el haberse convertido los “ladrillos” en un valor refugio debido al descenso de la bolsa y la aparición, con la llegada del euro, de grandes cantidades de dinero negro. En el último “boom” ha influido también un proceso de cambio de viviendas hacia otras nuevas de mayor calidad, el incremento de compras de “segunda vivienda” y la afluencia de inversión extranjera (tanto por parte de retirados europeos como de inversores puros).
PRECIOS
La existencia de una oferta rígida de suelo con una demanda creciente de viviendas, se traduce inexorablemente en una subida acelerada de precios, sobre la que además no puede actuar el gobierno central dada la sentencia, en su día, del TC, cuyas actuaciones en materia económica son manifiestamente mejorables.
De hecho, en el primer ciclo alcista entre 1986 y 1991, los precios aumentaron un 126%, mientras que en el segundo, de 1995 a 2000, el aumento, aunque muy elevado, “sólo” fue del 37%. En estos dos últimos años, ya en plena desaceleración económica, la subida ha sido del orden del 35%, ya que se ha mantenido un crecimiento económico positivo, una importante creación de empleo y bajos tipos de interés. (Transparencias 1 y 2).
Como se aprecia en la transparencia 2, en el actual ciclo el aumento de precios se está produciendo en un periodo más dilatado y con más suavidad que en los dos ciclos anteriores.
ACCESIBILIDAD
En concreto la accesibilidad a la vivienda en España, (número de años que es preciso trabajar para comprar una vivienda sin financiación externa dedicando la totalidad de los ingresos a su adquisición), que suele medirse por la relación entre el precio de una vivienda de 100m2 de calidad media y el salario bruto medio anual, pasó, entre 1985 y 1991, de 3,2 a 5,1 mientras que entre 1995 y 2002 lo hizo de 4,2 a 5,8 (Transparencia 3). No parece, por lo tanto, que ningún partido pueda vanagloriarse ante esta situación. Dados esos altos precios, en particular en relación con el salario medio, la financiación se convierte en un elemento clave para evaluar la mayor o menor accesibilidad (Transparencia 4).
Las transparencias 5, 6 y 7 reflejan más correctamente el esfuerzo de accesibilidad a la vivienda, medida ésta como la proporción de la renta mensual destinada a pagos de las cuotas hipotecarias. Como puede apreciarse es similar a la que existía en 1986 o en 1995 y desde luego mucho más favorable que la existente en el periodo 1986/1995.
Últimamente el BBVA ha elaborado un índice de accesibilidad ponderada desde 1990 hasta 2002 que refleja con mayor exactitud la realidad familiar española. En concreto, al haber muchos más hogares con dos o más ingresos salariales, la accesibilidad ha mejorado notablemente.
Finalmente, en los gráficos 8, 9 y 10 puede apreciarse la sensibilidad del mercado ante variaciones de los tipos de interés y los plazos hipotecarios. Con bajos tipos de interés, unos plazos de amortización más largos suponen disminuciones importantes de las cuotas mensuales para financiar la vivienda. (Transparencia 8). Esto quiere decir que cualquier aumento en los tipos de interés traería consigo una contracción sensible en la demanda de viviendas.
VPO
Las propuestas de aumento de viviendas protegidas (VPO), es decir de más gasto público, supone uno de esos parches que añaden una nueva distorsión sobre mercados ya distorsionados. La subsidiación de las cuotas de financiación y el establecimiento de límites a los precios impulsan la demanda de VPO, más aún cuando el 90% de los hogares españoles cumplen los requisitos de renta. Lo que se necesita es una liberalización de la oferta de suelo que conduciría a precios más bajos para las viviendas, y reduciría la necesidad de VPO. Ello permitiría concentrar las ayudas en los segmentos con baja capacidad adquisitiva, que son los que lo necesitan, y hacerlo a través de subvenciones a las personas antes que distorsionar el mercado mediante la subvención del producto, en esta caso la vivienda.
ALQUILERES
Por otra parte, los incentivos que tiene la compra de viviendas (desgravación, bajo tipo de interés, etc.) y que impulsan su demanda, no los han tenido, hasta la próxima rebaja del IRPF, los alquileres. De hecho, el famoso decreto Boyer de mediados de los 89 liberalizó el mercado de alquileres y la respuesta fue inmediata, apareciendo, como dice el profesor Toribio, una “incipiente pero vigorosa oferta de viviendas en alquiler”. Posteriormente, el último gobierno socialista, con el apoyo del PP, dio marcha atrás, penalizando al arrendador potencial que se retiró del mercado. Y es que la escasez de viviendas en alquiler se debe a una errónea legislación que penaliza al arrendador. Tratando de beneficiar al arrendatario se consigue el efecto opuesto: encarecer los alquileres, tanto por la disminución de la oferta de viviendas en alquiler como por el alto riesgo que supone para el propietario alquilar una vivienda. El ahorrador prefiere invertir en viviendas buscando su revalorización antes que la rentabilidad por alquileres (al igual que en la bolsa de valores, muchas veces, se busca más la plusvalía de los títulos que la rentabilidad por dividendos).
PROPUESTAS DEMAGÓGICAS
La sociedad política, inmersa en un largo periodo electoral, es más que probable que continúe lanzando propuestas de elevación del gasto público en busca de votos en el mercado político y a admitir un mayor déficit que sería cubierto con más impuestos. Todo ello se traduciría inexorablemente en menor crecimiento económico y menos creación de empleo.
Algunos, vuelven a proponer desgravaciones fiscales para los inquilinos, -que, naturalmente, en un mercado de oferta rígida, se trasladan a los precios-, o para aquellos propietarios que acepten precios controlados. Lo que supone ya “rizar el rizo” es proponer un impuesto que penalice a los propietarios de viviendas vacías, lo cual supone un claro ataque contra el derecho de propiedad, derecho que constituye la base fundamental de la economía de mercado. Otro tanto cabría decir de la penalización de las plusvalías obtenidas en la venta de viviendas. ¿Por qué no las obtenidas en el sector eléctrico o de telecomunicaciones?.
Late en el fondo de todas esas propuestas unos claros tintes electoralistas y un claro rechazo de la economía de mercado. No se acepta la existencia de la libre formación de precios y parece optarse por mantener un sector sujeto a la planificación económica, dirigida desde el sector político, con esa fatal arrogancia que permite a los políticos pensar que tienen una capacidad superior a la sociedad civil para decidir qué debe producirse, cómo, en qué cantidades y para quién.
SOLUCIONES
La solución no pasa por reinventar la rueda y crear nuevas y costosas restricciones en los mercados, sino por aplicar algunos principios elementales de economía, tales como:
Liberalizar y excluir radicalmente la utilización de restricciones a la oferta de suelo. Todo suelo debe considerarse urbanizable salvo que, explícita y motivadamente, así se indique por razones ecológicas, sociales o culturales.
Limitar la regulación a establecer un marco de actuación, unas exigencias urbanísticas y unas reglas del juego claras, no sujetas a la arbitrariedad política, con las que puedan operar los agentes económicos, protegiendo y reforzando, además, los derechos de propiedad de éstos. De la conversión de suelo urbanizable en suelo urbano se encargarían, por su cuenta y riesgo, los agentes económicos.
Crear un verdadero mercado de alquileres a través de la negociación libre entre arrendadores y arrendatarios, en la línea iniciada por la antigua ley Boyer.
La solución del problema pasa, en definitiva, por un acuerdo global entre las diversas administraciones, (Central, Autonómicas y Municipales) que difícilmente se podría alcanzar sin un acuerdo previo entre los principales partidos políticos, cosa que parece poco probable dado el clima electoral que vivimos.
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